车东西（公众号：chedongxi）
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轰轰烈烈的新造车运动，最终迎来了地产资本的强势入局。
万达、宝能、华夏幸福、碧桂园、恒大。这些在中国地产界有名有姓乃至位列行业头名的企业，如今悉数在新能源车产业中耕耘。
6月26日恒大成为贾跃亭新造车公司FF最大股东，在吃瓜群众看来，这是一次某“失信人”再被接盘的八卦。但在车东西看来，这是一个标志：房市放缓，新能源车市上行。一个“建房不如造车”的时代，正在来临。
一、房市车市 政策下的此起彼伏
“棚改货币化激发的2017年大概是中国房地产大增长时代的最后一幕了。”日前，棚改货币化安置政策即将改革、审批权力将收紧的风声一出，中国地产股一片哀嚎。而在朋友圈，一位长期跟踪地产股的分析师这样说道。
2017年，棚改货币化政策使得三四线城市房市去库存步入了高潮，海量资金涌入几无限制政策的三四线房市，带动常年在各种限购政策下发展的房地产企业再度起飞。其中最大的收益者碧桂园，更是一跃成为全国销售额最大地产商，全年销售额超过5500亿，股价从不足5元一度冲至18.8元。恒大销售额也一度突破5000亿元。
然而，棚改货币化安置退潮的传言传开后，碧桂园股价三天跌去20%。恒大股价也在两天时间跌了10%。
严格限购、以租代售试点、“房子是用来住的，不是用来炒的”削平了地产商在一二线城市的想象力，棚改政策变化则进一步打击了他们在三四线的未来成长空间。地产商们原来因为政策而飘高的增长天花板，现在又被政策摁了下来。
万科董事会主席郁亮此前便已经说过：“我们的行业暴利时代结束了，房价单边快速上涨的时代结束了，中国房地产市场住宅市场的全面短缺时代也已经结束了。我们再指望毛利大幅度提高是不现实的。”
棚改货币化安置的政策带来的短暂繁荣，更像是中国地产高增长时代的回光返照。
与此同时，汽车市场尤其是新能源车市场，却在以50%的符合年增长率飞速扩张。2017年，中国新能源车销量达到73万辆，消化全球一半左右的新能源车推广量。
的确，在过去的一年中，《促进汽车动力电池产业发展行动方案》《智能网联汽车道路测试管理规范》《汽车产业投资管理规定》等一批与智能新能源车相关的文件出台，中国政府用政策不断让未来的“智能电动车”产业轮廓愈发明晰。
知乎上大V“冷哲”曾经分析过，汽车行业的发展不仅将带动整个先进制造业，还能为一个国家输出最优秀的管理人才。如果说航天发动机是一个国家在产品上的工业之花，那么汽车产业就是一个国家在产业上的工业之花。
政策不断降壁垒、抬前景，给了资本从其他行业流向新能源车极大的势能。据媒体报道，2017年全国新能源投资总额达到4500亿。其中势能最大的，必然是捆住了海量流动性的地产资本。
进入增长平缓期的地产资本流入尚在增长爆发期的新能源车制造业，只是时间问题。
二、地产商多元化业务曾受挫
其实，在用房地产完成了资本积累，地产又长期受限的情况下，睿智的地产大佬们早就开启了多元化经营的道路。
然而他们又不约而同地在这一道路上，受过锤。
2013年，恒大涉足快消，当年8月，4块一瓶的恒大冰泉问世。次年，恒大又进军粮油、乳业，希望将快消打造为恒大的另一个重点业务。
然而，业务以年为周期的恒大似乎对短周期的快消水土不服，至2015年，恒大冰泉累计亏损40亿元。在粮油乳业上，恒大的成绩也不好看。2016年8月，恒大将上述三个业务出售，作价27亿元。
恒大是幸运的，相对于其体量，在快消上的失败只相当于踏错一步便将脚收回。而有些地产公司是豁出半条命狂奔至中途才被告知，姿势不对。
2017年6月，银监会点名万达，要求各银行排查万达的各项风险。此前，万达已经在以文创为主的多元化道路上行走多年，并且积极通过海外并购的方式先后收购AMC、传奇影业等公司。在万达在为其电影帝国大力张罗时，不幸赶上了2017年防范金融风险中“守住国家外汇储备”这条红线。6月22日消息传出后，万达电影（万达整体集团并未上市）旋即跌停，并从2017年7月初开始停牌。
在被点名后，万达一边忙着对各种“股债双杀”的传闻进行“辟谣”，一方面极速开展资产抛售工作，7月11日向融创、富力抛售了638亿酒店文旅资产，同时抛售在伦敦等地的资产。2018年1、2月，万达又相继向腾讯、京东、阿里等分别出售了价值340亿的万达商业股份和价值77亿的万达电影股份。
▲万达向融创、富力抛售资产
不到一年时间，万达回笼1000亿资金。在今年1月的万达年会上，王健林称2017年的万达“经历了风波，承受了磨难。”还特别提到万达“国内资产占比93%，国外资产占比7%。”只不过，万达电影停牌至今，也未能完成重组。
当然，在资产增值之路上被监管层点名的，也不只是万达而已，还有宝能。
潮汕商人姚振华、姚建辉两兄弟创立起来的宝能，在地产起家后又成功进入保险行业，旗下前海人寿以万能险立业，管理资产额度在数年内增值了数十倍。然而，宝能先后试图通过前海人寿以险资加杠杆举牌万科、格力这两家人民群众及领导干部都热切关注的民族企业，却吸引了监管层的关注。
▲姚振华
2016年12月3日，格力发公告表示前海人寿正大举买入3日后，证监会主席刘士余在中国证券投资基金业协会第二届会员代表大会上发声：“希望资产管理人，不当奢淫无度的土豪、不做兴风作浪的妖精、不做坑民害民的害人精。”、“挑战刑法将开启牢狱大门”。
2日后，保监会发函要求宝能旗下前海人寿停止开展万能险新业务，并派驻检查组进驻公司。
2017年2月，保监会宣布对前海人寿的处罚，董事长姚振华席位被撤销，并且被逐出保险业，期限十年。在这以后，宝能在资本市场上的动作文明了许多。
另外，同万达一道被银监会点名的，还有在奇瑞卖身案中若隐若现的复星，同样，这也是一家以地产为重要业务的大集团。
三、接过新造车的第二棒
出海及金融化两大资产快速增长手段都被钳制住，小打小闹的行业又不见成长为新的支柱，房地产行业本身的天花板也即将见顶，地产资本们需要寻找一个就在眼前、能够承接起海量资本、回报周期又不会拖死自身的新兴行业，而新能源车制造及其相关产业，无疑是那个“被选召者”。
“在中国制造2025划定的十大领域中，新能源车的前景与发展路线是最明确的，也是国家推动力度最大、配套政策最全的产业。”一位参与过某新造车企业融资的投资人告诉车东西。
然而地产资本们想明白要造车时，这个牌桌上已经围满了玩家，其中标签最亮的，是互联网资本，或者更准确地说，是BAT以及同他们一起成长的风投。
毫无疑问，助推中国新造车势力走向第一波高潮的， 是互联网资本以及和中国互联网穿一条裤子长大的风投们。最先于2014年拉开新造车序幕的游侠汽车创始人黄修源是程序员出身；而跟腾讯、京东打得火热的蔚来，归属于阿里阵营的小鹏，或者是百度领投的威马，这三家造车进度与关注度都靠前的新造车势力，背后都站着互联网的“贵人”。最早涉足造车投资的腾讯，在2015年就联合富士康等成立了和谐富腾汽车产业基金，日后裂变为拜腾以及爱驰。
▲ES 8上市发布
互联网科技公司对新技术趋势的天生敏感以及掌握信息渠道的优势，让他们在造车浪潮中抢占了先发的位置。其中的逻辑很简单，国内这波新造车运动的起源——特斯拉，就是互联网造车出身，以整车OTA的思维颠覆了人们对传统汽车的认知。步入移动互联网下半场的BAT，无一不渴望参与缔造中国的特斯拉，从而掌握下一波智能移动终端。
以快著称的互联网想让本行业唯快不破、头部玩家通吃的定律在新造车竞赛中再度上演。当蔚来、威马、小鹏各自收获高额融资后，多家投资机构的研报开始这样表述：“新造车领域投资的头部聚集效应明显，将对晚进入行业的公司生存空间形成挤压。”
到地产商公开表示要造车时，时间已经来到了2016年末。这一年12月，王健林为老朋友董明珠看上的新能源客车制造商珠海银隆掏出5亿元，相信董小姐的“判断不会错”。此时，地产资本正式介入造车才算有了一个开头。地产资本支持的新造车们，逐渐成为新的派别。
而上述发布研报的机构，显然没有预想到，“晚进入行业”的地产资本，会对新造车如此寄予厚望。王健林投向董明珠银隆的那一点5亿小钱，真的只是地产商们拿出的最小额度投资。
在万达之后，华夏幸福、碧桂园、宝能、恒大前赴后继，地产资本成为推动新造车投资迎来第二波高潮的决定性力量。
四、地产商特色造车法
在地产资本新造车中，行动得较早、花样最多、最有产业协同概念的，是华夏幸福。
2016年8月，被称为华夏幸福掌门人王文学“子弟兵”的知合系，以知合资本为主体，成立了知合出行。当年11月，知合出行参股国内知名汽车设计公司长城华冠。当时，长城华冠旗下的新造车公司前途汽车，已经获得纯电动车造车资质，拿出了纯电跑车前途K50。
一年之后，知合出行补位定位从低到高的新造车企业合众新能源，以12.5亿元获得后者超过50%的股权，有了一家真正属于自己的新造车企业。但知合出行的目标不仅仅是造车，“生态”与“闭环”等互联网惯用的概念，被这家地产资本背景的操盘公司也是信手拈来。组合一番可得，华夏幸福要通过新造车这波浪潮实现的，是一个出行生态闭环。
在其他时间里，知合出行投资自动驾驶领域易航智能、驭势科技、禾多科技，领投分时租赁领域的巴歌出行、 Ponycar、小二租车，并且自行孵化了番茄出行。其中番茄出行主要在华夏幸福的大本营——河北运营。
这一套出行生态的逻辑是——合众新能源生产的整车可提供给PonyCar马上用车、番茄出行、巴歌出行等兄弟公司，而这些出行服务公司的运营大数据，还能反过来用于驭势科技等自动驾驶技术方案商的算法升级，最终这些自动驾驶能力又可以返回到合众新能源生产的车辆上。
在今年，这套生态的化学反应第一次显现： 6月1日，合众新能源在北京发布品牌——哪吒汽车，表示首款车型将于今年7月份亮相。而在5月10日，知合出行投资的四家分时租赁公司与合众新能源签下总计2万台的新能源车订单，蕃茄出行、巴歌出行、小二租车及PonyCar四家分时租赁公司将在2019年向合众新能源分别采购10000台、2000台、3000台、5000台”哪吒汽车“。在许多新造车企业还在找目标受众时，合众新能源的车就已经卖出了两万台。
而知情人士告诉车东西，华夏幸福的产业协同不仅仅是出行生态内部。由于华夏幸福以产业地产见强，自有汽车产业园+自有新能源车企的模式，可能会成为华夏幸福下一个重要动作。2016年6月,华夏幸福与上海瑞珑汽车科技股份有限公司一道，在溧水产业新城打造新能源汽车产业基地。集聚了比亚迪、南京金龙、长安汽车、瑞珑汽车及其零部件企业80多家。
如果能够跑通，那么日后华夏幸福新能源车产业园+合众新能源生产基地的模式便可以四处开花。
无独有偶，在新能源汽车产业园上布局的，还有碧桂园。
一位要求匿名的房地产行业分析师向车东西表示，碧桂园由于深耕三四线城市地产开发，在此前的三四线城市去库存中受益最大，也在2017年一跃成为总销售额最高的地产公司，但棚改货币化改革政策变动、三四线去库存逐渐完成后，碧桂园的业绩所面临的挑战也将最大。
在这种情况下，碧桂园进军自己此前并未涉足的新能源汽车产业地产，显得尤为重要。2017年10月，碧桂园在广东顺德以6.4亿元拿下11.8万平米的两块用地，而这两块地属于“定向开发”——只能用于建设新能源汽车产业为主的科技小镇。项目预计的固定投资总额，预计为25亿元。
当时的文件显示，这两块竞得人须在3个月内，引进产业创新联盟会员企业至少5家新能源汽车相关企业，以及至少1家由动力锂离子电池企业，从事新能源汽车电池研发相关业务。
此外，还要求竞得人1个月内提供1个新能源汽车产业方向的院士工作站，以及1个世界500强企业博士后科研工作站的入驻确认书。48个月内引进包括新能源汽车相关产业方向的项目并全部营业。
今年1月，这个汽车小镇项目正式启动，二十余家新能源车产业链企业入驻。碧桂园集团董事局主席杨国强亲自到场站台。其重视程度可见一斑。
然而，要说重视新能源汽车产业带来的机会，地产商中没有任何一家比得上宝能。
2017年3月，保监会处罚前海人寿与姚振华的话音刚刚落地，姚振华喊出“脱虚入实”，宝能汽车有限公司成立。前海人寿监事会主席、姚振华的老部下、宝能潮汕帮中的“自己人”陈琳，是这家新公司的法人。
3个月后，宝能汽车被曝正在与奇瑞接触，就收购奇瑞旗下汽车品牌观致进行协商。
令人惊奇的是，宝能在造车方面尚且“一无所有”之时，先后在2017年10月、11月和杭州富阳区政府、昆明市政府先后签订30万、50万辆年产能的新能源车产业园建设协议。
事实证明，宝能显然早已成竹在胸，12月21日，宝能以65亿元的价格收购观致51%股权。
2017年12月以及今年3月，宝能在广州和西安单期规划年产能50万辆的产业园先后开工。其中，广州与西安的产业园计划投资分别为300亿元与400亿元，在杭州富阳的项目计划投资为140亿元，而与昆明政府的协议投资额虽然没有披露，但参照其他协议，其投资额度应该也在200亿左右。
▲宝能汽车产业园开工
以上计划投资额相加，宝能为其汽车业务绘出的，是一个千亿规划的宏大蓝图。在目前的新造车语境中，被提得最多的可能是李斌那句“200亿是造车门票”。而宝能，显然想用天价资本，将自身直接送向前排。
同时，为了让造车的事业能够真正跑起来，宝能四处为各项业务招徕负责人。除了被“一锅端”的观致，为了让观致“重新来过”，宝能对北汽进行了凶猛的挖角。
今年1月10日，原北汽集团新技术研究院院长李峰入职宝能汽车，任宝能汽车常务副总裁、观致汽车总裁，统领各项事务。两个星期后，负责百度无人车的百度副总裁，前北汽研究院院长邬学斌也加盟宝能， 成为宝能汽车研究院院长，分管技术研发。3月20日，北汽总经理蔡建军又被宝能汽车请走，任观致汽车执行副总裁，分管营销。
原本属于奇瑞的观致，便被数位北汽元老执掌。
一名前北汽新能源员工告诉车东西，宝能重点挖角北汽，有很明显的操作逻辑——一方面，北汽目前在国内市场尤其是燃油车方面地位较为弱势，人才离心力比较大；同时，宝能明确是朝着新能源车去的，而北汽在新能源车尤其是纯电动车上探索很早，有比较多的技术和经验积累。在传统汽车人范畴中，从北汽挖人确实是一个优选。
除了让观致重获新生，宝能也在尽力调动资源消化观致目前的业务。数据显示，从去年末以来，观致汽车的销量开始暴增。今年前5个月，观致汽车销量同比增长366%，达到23700余辆。包括前观致员工在内的多名人士向车东西透露其中“公开的秘密”：宝能通过联动云租车平台向观致大量下单，撑起了观致汽车相当数量的销量增长。
在人才班子搭起来、产业园建起来、观致既有业务盘起来过后，宝能的野心也日渐“膨胀”。姚振华放出豪言，表示“连续五年向观致汽车投资用于新产品研发，每年投资100亿元。”，“要用10-15年时间将宝能汽车打造为具有国际影响力的汽车集团”。
宝能的千亿汽车产业梦虽然噱头十足，但真正博得人们最大关注的地产大佬造车事件，还属恒大接了贾跃亭法拉第未来的盘。
6月25日，恒大集团旗下恒大健康以67.46亿港币成为FF第一大股东的消息轰动一时。“孙宏斌已经认输，现在还有人敢接贾跃亭的盘？”成为调动众人胃口的终极一问。
然而，恒大其实从去年就开始操作收购FF一事。经中誉集团主席赵渡之手，其时颖集团与FF共同成立Smart King，欲以20亿美元投资获得FF 45%股权。随后恒大健康收购时颖，意味着正式接盘FF。而20亿美元最终也将由恒大来负担。
为了规避“贾氏风险”，恒大还特意开出投资条件——若2018年底FF的FF91未能量产，贾跃亭在董事会主导的投票权便将作废。
出人意料的是，成为FF最大股东后，恒大健康股价暴涨66%,市值飙升264亿。由此可见，新能源车概念的威力。
五、重新搅动新造车这池水
一名接触过互联网资本领投新造车项目的投资人在与车东西交流时称：“一个普遍的错觉是，互联网领投的那几家新造车公司是头部企业，他们最有希望跑出来。那是互联网公司试图在新造车领域复制那套’前排通吃’的叙事，全力开动他们掌握的信息渠道的结果之一。“
事实上，在产品进度上，虽然蔚来、小鹏、威马等看上去更领先，但是在地产资本携大量资金和资源杀入时，他们一些本不明显的劣势在与地产背景新造车方对比时开始显现。
1、首先是在与资方关系上。地产资本进军新造车，大多会直接拿下优势股权或者控股权。这种All in的姿态意味着，这家新造车企业会得到大量的资源倾斜，同时在决策上也会更加统一， 不用过分担心平衡各投资方利益带来的决策制衡。在企业试图快速发展时，饱和资源与统一决策有明显优势。
而BAT投资新造车企业的逻辑更多在于绑定自身的业务，并不是真的试图造车，因此并无控股诉求，也没有明显的优势资源注入——尤其是当BAT越来越多地试图和传统车厂在智能网联汽车上合作时。
2、在产业配套与政府关系上。某出行公司政府关系的负责人向车东西表示，”地方政府对地产商背景的新造车公司会更欢迎，这是肯定的。“他举例称，地产商和其自有新造车业务的结合，可以主导、撑起一个新能源汽车产业园的投资，可以创造更多的税收与就业岗位，这是地方政府求之不得的。
而如果是一家互联网背景的新造车企业，其配套大概率是一家布局在北京的自动驾驶研发中心或者车联网服务研发中心，这对希望把就业和税收留在本地的地方政府，并非最优选择。
3、在生产资质上。目前，蔚来、小鹏、威马、拜腾、奇点等有互联网标签的新造车公司，无一获得纯电动车生产资质，仅有威马通过控股中顺汽车拿到了一块可用资质。
而被宝能收购的观致，本身拥有造车资质；而合众新能源，也早已拿到纯电动车生产资质。
在准入制行业，资质随时可能”卡脖子“。当下，蔚来、小鹏、奇点等普遍采取了代工模式，寄人篱下的现状，使得其未来多了更多的不确定性。
当然，地产资本们涉足造车，也不见得就占尽优势。在上述地产大佬杀入新造车的竞赛中时，各种各样的质疑和已经发生的”意外“也形成了不小的考验。
王健林投向珠海银隆的5亿，如今变成了银隆多处厂区停工、闲置的新闻。董明珠也一改往日为银隆站台的态度，对银隆闭口不提。所幸5亿投资确实不过是“小钱”。
王健林以前说过的话，或许也证明他只是单纯地试试水。他表示相较于银隆的新能源客车，他更看好这家公司在储能上的前景。
而譬如在合众新能源与众多”兄弟出行公司“签署哪吒汽车大额订单时，不断有声音表示，这是”左手倒右手的游戏，对提升国产新能源车产品竞争力无意义。”
而碧桂园在佛山顺德的新能源车小镇，原本计划引入沃特玛创新联盟中各家企业。然而日前，这一联盟的核心沃特玛已经落入大规模裁员、放假的境地。佛山政府更是在日前发文，若有新能源车整车项目入驻佛山，最高重奖5000万元。
至于宝能，杀入造车的声势虽然凶猛。但宝能的总资产千亿出头，去年也未名列中国十大地厂商，其家底似乎并不厚。而宝能开出的新能源车规划，已经超过了千亿。堆产能造车的钱从哪儿来，将严苛地考验已经在金融市场上被记了一笔过的宝能。
而恒大，虽然短暂享受了恒大健康成为FF大股东带来的浮盈，然而，被列入失信人名单的贾跃亭，永远是那个X因素。
地产资本领导的新造车新军，并不天然地比其他新造车势力更强，但他们的涌入，确实将带来新的行业气候和思考。
上述投资人向车东西表示，“地产资本在新造车上的发力主要有两个意义。第一，当大家以为冠军选手就那么几位时，地产资本跳出来告诉你，游戏规则或许并不是你所认为的那样。第二，当这个国家沉淀最多资本的行业向新能源车制造倾注资源时，不论结果，这个过程本身就意味着这是一个最有前景的行业。”
结语：新造车的新一幕大戏
风起云涌，这是形容中国汽车产业近几年来最贴切的词语。
地产资本杀至新造车说明，在这个近年来叙事最宏大、最刺激的赛道，竞赛只是来到了中场，场中仍有太多变数。
“不夸张地说，房地产行业之前承载了中国的国运，而现在我们有意识地把国运向汽车行业分担、转移了。这些地产资本都是在跟着国运走，尊重历史的行程。”
